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中古マンションを相場より高く売るコツ

マンション売却の仲介手数料は?値引きは可能?

約 6 分
マンション売却の仲介手数料は?値引きは可能?

物件売買の手数料はいくらかかる?


不動産業者にマンション売却を依頼した場合、当たり前ですが業者に支払う費用が必要です。
マンションに限らず、土地や戸建ても同様ですが、物件売買に関する仲介手数料は、宅建業法で上限が定められています。
この上限は、売買の一方から得られる上限金額となります。
売り手、買い手のそれぞれが手数料を支払うことになります。

マンション売却の仲介手数料率


以下は宅建業法で定められている料率の表です。
仲介手数料は、売買金額によって料率が異なるので、注意が必要です。

料率表

売買金額(税抜き)仲介手数料(税込み)
200万円以下売買金額の5% + 消費税 = 5.4%
200万円を超え400万円以下売買金額の4% + 消費税 = 4..32%
400万円を超える金額売買金額の3% + 消費税 = 3.24%
※2014施行

例えば、マンション売却金額を3000万円だとすると、実際に売れた際、仲介手数料はいくらになるのか計算してみましょう。

計算例

3000万円(マンション売買金額・税抜き)×3.24%(料率)=972,000円(仲介手数料・税込み)

非常に高額ですが、この金額を上限として設定し、売り主・買い主の双方から上限額までの仲介手数料を貰うことが可能です。
この料率は宅建業法で定められており、これを超過すると、法令違反として罰せられます。

報酬額の掲示も法律(宅建業法第46条4項)で義務付けられているので、掲示が無ければ違法です。
マンション売却の媒介契約を締結することになったら、不動産会社に行くことになると思いますが、その際には確認してみてください。
もし掲示されていなければ、危ない業者ですので、契約を中止した方が良いと思います。

マンション売却の仲介手数料は値引き可能?


当然ですが、不動産会社もビジネスです。
マンション売却のサポートをするのは利益を得ることが目的です。

そういったこともあって仲介手数料の値引き交渉の際、「宅建業法で決められている」といって交渉に応じようとしない担当者がいます。

ですが、法律で定められているのは、あくまでも上限金額です。
値下げする分には、まったく問題ありませんし、私自身もマンション売買の際、実際に仲介手数料を値引いて貰った経験があります。
(16万円引いて貰えました。)

媒介契約の条件確認の際には、マンション売却時の「仲介手数料の値引き交渉」をしてみることをお勧めします。

会社の決まりで値引きできないと言うならともかく、宅建業法を引き合いに出すようなら、その営業マンは嘘つき、もしくは不勉強です。
嘘をつく営業マンは信用できませんよね?
不勉強なのは、新人営業マンなどもいるので仕方ありませんが、いずれにしても大切な自分のマンション売却をお願いする気にはなれません。



そういったダメ営業マンを排除する意味でも、仲介手数料の値引き交渉を強くおすすめします。
ダメ元くらいの気持ちで、ちょうど良いと思います。

結果、多少なりとも仲介手数料を値引きして貰えれば嬉しいことですし、第一助かります。
マンション売却の後、次に物件に掛かる費用に使えますからね。
私は、高級レストランのディナー代程度の金額を値引きして貰えたので、凄く助かりました。

マンション売却の際には、両手仲介を狙う業者に注意しよう!


仲介手数料の値引き交渉はダメ元ですが、上手くいけばラッキーという程度のものです。
実は、マンション売却で大きく損しないために、注意しなければいけない点があります。
それは、「両手仲介」です。

マンション売却手数料の上限は、売買における一方から貰える上限だと、宅建業法で定められているという説明しましたよね?
これを、1社で独占するのが、「両手仲介」です。

通常、売り主と買い主は、それぞれ別の不動産会社と媒介契約を締結しています。
そして、それぞれに仲介手数料を契約している業者に支払います。
これが、「片手仲介」です。
売り買いの「片方」だけという意味です。

両手仲介



片手仲介



マンションを売りたい人と買いたい人が、たまたま同じ不動産会社と契約する可能性もありますが、現実的にはあまり見かけません。
不動産会社は、全国で25万社以上ありますので、当然ですね。
一部の業者ですが、売り買い両方で仲介手数料を得るために、他社からの問い合わせに応じなかったり、レインズに登録しなかったりする例があります。
また、売り買いを独占したいがために、相場より安い金額で販売しようとするケースもあるのです。

参考:マンション売却のときに有利な媒介契約(専任・専属専任・一般)は?

自社だけで、売り買いが完結する、「両手仲介」を狙っているのですね。
そうすれば、不動産会社にとっては、一度の取引で仲介手数料=売り上げが2倍になります。
特に、自社で集客力のある大手業者に散見されます。

3000万のマンションなら、972,000円の手数料ですが、両手仲介なら、1,944,000円になります。
手数料収入としては、凄く魅力的な金額ですよね。
そのため、こういった行為を行う業者が出てくるのです。

他社から物件に問い合わせが入っても、「いま商談中です」と断ってしまうことを「囲い込み」と言いますが、両手仲介を目的として、囲い込みを行われるのが大問題なのです。

不動産仲介の世界は、トップシェアを持つ業界最大手でも占有率は10%少々です。
残り90%近くからの需要を放棄していることに繋がるのですから、マンションを売却する側としては死活ですよね。

両手仲介を避けるなら、会社として原則禁止にしている業者に依頼すると良いでしょう。
手数料の値引き(割引)制度もあります。
ただし、営業エリアが首都圏の1都3県に限定されるので、注意が必要です。

マンション売却の両手仲介でも大丈夫なケースもある


良心的な不動産会社では、自社が売却を担当する物件に購入する買い主の仲介手数料を無料にするケースがあります。
こういった施策を行うことで、物件が売れやすくなることを目的としているようです。
また、販売力が評価されれば、マンション売却を希望する売り主の集客がやりやすくなるため、片側から仲介手数料を貰えれば良いという考え方ですね。

いずれにしても、買い主は単純に安くなって得ですし、売り主としても、自分の物件が相場よりも高い金額で売れやすくなるので、損はありません。
ただし、こういった不動産会社は少ないです。
仲介手数料にしても、上限金額一杯を設定している業者が殆ど、値下げしている所は稀です。

昔から、「悪徳不動産屋」という言葉があるように、不良業者が多い業界です。
大切な、マンション売却を成功させるためにも、良心的な会社かどうか入念にチェックしましょう。
最低でも、物件売却の最重要事項である、レインズ登録については確認しておきましょう。