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マンション売却のときに有利な媒介契約(専任・専属専任・一般)は?

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マンション売却のときに有利な媒介契約(専任・専属専任・一般)は?

不動産会社との媒介契約は3形態ある


マンションを売却する際には、不動産会社に仲介して貰うことになりますが、その際に締結する契約を「媒介契約」といいます。
媒介契約には種類があり、専任専属専任一般の3形態が存在します。

それぞれに特徴があり、不動産会社や売り主の権限に影響します。
このページでは、それぞれの形態の概要と、売り主に有利な媒介契約について解説しています。
宜しければ、参考にしてください。

専任・専属専任・一般の概要


一般媒介契約

複数の不動産仲介業者に販売を依頼できる契約形態となります。
通常、不動産会社の営業マンは専任媒介で契約しようとしますので、一般媒介で契約する場合は、売り主側からはっきり希望する必要があります。

一般媒介のメリットは、1社が駄目でも他の業者でマンションを売却できる可能性があるところです。
反面デメリットは、他社で売却されるリスクがあるため、仲介会社が広告費用をあまり掛けられないことです。

せっかく広告費用をかけても、他社経由で契約されたら、自分の会社には1円も入ってきません。
そのため、特にチラシなどの紙媒体については、一般媒介の場合は掲載されない傾向が強いと思います。

専任媒介契約

複数の仲介会社に販売を依頼できる一般媒介に対し、専任媒介は1社のみに依頼する契約形態です。
売却対象のマンション売却を独占できるため、不動産会社としては広告費用を掛けやすい側面はありますが、運悪く駄目会社に当たってしまうと、いつまでたっても売れません。

また一部の仲介会社の中には、自社の手数料収入を増やすため、本来は義務であるはずの、レインズ(不動産流通ネットワーク)への物件登録をせず、自社のみで販売しようとする場合があります。
いわゆる、「囲い込み」です。
売り主・買い主の両方を仲介すれば、手数料が倍になるという算段ですが、こんな事をされるとマンション売却に時間が掛かってしまいます。

専任媒介で契約する場合は、販売手法(チラシ・インターネット等)の確認とともに、レインズの登録について必ず念押ししておきましょう。
そして、登録時の念押しだけではなく、実際に実施されたかどうか、登録証明書の写しを要求することをお勧めします。
証明書は、しっかりした会社であれば、こちらから依頼しなくても出してくれるものですので、遠慮は不要です。

専属専任媒介契約

専任媒介に加えて、売り主が自分で見つけた相手であっても、仲介会社を通して契約する形態です。
この形態での契約は、売り主に不利なので避けた方が良いでしょう。

売り主に一番有利な媒介契約は?



以下は、3形態の比較表です。
 自己発見取引複数会社依頼レインズ登録最長契約期間
一般媒介任意3ヶ月
専任媒介不可義務3ヶ月
専属専任媒介不可不可義務3ヶ月


売却するマンションの人気度にもよりますが、一般媒介でレインズに登録してくれる仲介会社があれば、それがベストだと思います。
専任媒介とは異なり、チラシなどの紙媒体での広告は減ってしまいますが、昔と違って、レインズもしくはインターネット経由でも問い合わせが殆どなので大きな影響はありません。

売却の難しいマンションなどでは、特定のターゲット層に的を絞ったポスティングなどが効果的な場合もありますので、そういった場合は、一般媒介契約は避けた方が良いかもしれません。
営業力・提案力のある不動産会社の力が必要になるからです。
売却しようとしているマンションが、複数売りが出ているのに、なかなか売れていないような物件なら要注意です。

専任媒介で契約する場合は、営業マンの能力の見極め、販売活動の内容や、レインズへの登録についてしっかり確認しましょう。
ずばり、「囲い込み」について聞いてみても良いと思います。

不動産会社によっては、専任媒介契約、専属専任媒介契約を締結した顧客のみのサービスを実施している所もあります。
例えば、売却までの管理費や修繕積立金の一部を負担してくれたり、部屋の清掃や補修をサービスしてくれたりといったサービスです。
物件を売れやすくするためのサービスが充実しているようなら、専任媒介契約が良いでしょう。

レインズへの登録について

レインズ(不動産流通機構)とは、国土交通大臣が指定する、インターネットを利用した仲介業者専用の不動産情報の交換システムです。
レインズに登録する事で、膨大な不動産会社と物件情報を共有することができます。
いくら大手といっても、ほぼ全ての不動産会社が参加するネットワークには太刀打ちできません。

レインズへの登録は、マンション売却のコツの最重要事項です。

私の経験では、仲介物件の9割近くはこのシステム経由での引き合いでした。
正直に言って、レインズ抜きの物件売買など考えられません。
スムーズにマンションを売却するためにも、必ず登録の有無を担当者に確認しましょう。

ちなみにレインズは、不動産業者専用の会員制ネットワークなので、一般に人は閲覧できません。
スーモとかアットホームのような一般公開されたサービスではありませんが、内容ははるかに詳しく、掲載されている物件数も膨大、しかも格安手数料(費用は業者側が全額負担)で利用できます。

不動産業者と専任媒介契約を締結した場合、レインズへの登録は義務となります。
覚えておいて、マンション売却を依頼した際に、確認しましょう。
レインズに登録しない不動産業者とは、取引を打ち切ることをおすすめします。